Hvordan verdsettes næringsbygg i Kristiansand?

Abstract

Hensikten med vår masteroppgave er å få et innsyn i hvordan næringsmarkedet i Kristiansand opererer når det gjelder prising av eiendommer. Hovedproblemstillingen vår er «Hvordan verdsettesnæringsbyggi Kristiansand».Vi undersøker hvordan teorien forklarer verdsetting av næringsbygg, og gjennomsamtaler med lokale aktørerhar vi fåttetbedreinnsyn i hvordan de verdsetternæringsbygg i praksis. Vi vil også undersøke hvilke teoretiske verdsettelsesmodeller aktørene anvender seg av. Ettersom næringsbyggmarkedet i Kristiansand er preget av få, store aktører valgte vi å fokusere på følgende grupper i vår undersøkelse: Langsiktig private eiere, Eiendomsutviklere/kortsiktige eiere, eiendomsmegler/rådgivereog Långiver/Finansinstitusjoner. Vår litteraturstudie viser at det er tre måter å verdsetteet næringsbygg på; (i) sammenlignbare priser, (ii) kostnadsmetoden og (iii) inntektsmetoden (brutto multiplikator, netto yield, kontantstrøm). Vi påpeker ut ifra teorien at den mest robuste modellen er bruk av kontantstrøm sammen med nåverdi, men dette forutsetter god tilgjengelig informasjon. Mangler man god informasjon, kan yield metoden være et bedre alternativ.I motsetning til boligmarkedet er tilgjengeligheten på informasjon om næringsbyggmer begrenset. Sammenlignet med aksjemarkedet er denne form for investering mindre transparent i den grad at de fleste kjøp og salg av næringsbyggikke tinglyses grunnet fritaksmodellen som nevnes i teorien. For å belyse praksis finner vi det naturlig å intervjue aktørene i næringsbyggsmarkedet. Som et resultat av dette velger vi å anvende oss av den kvalitative forskningsmetoden. Ettersom utvalget vårt erlite, kan ikke funnene våre generaliseres. Som undersøkelsen også viser er til gjengjeld respondentene våre erfarne aktører med mange år ibransjen. Data ble hentet inn på en formell måtegjennom et delvis strukturert personlig intervju på kontoret til respondentene,og data ble godt ivaretattgjennom full anonymisering av identitet. Vi sendte inn en søknad til NSD for behandling av personsensitive data i forkant av intervjuene og fikk godkjent dette, se vedlegg 6.Resultatet av vår undersøkelse viser at verdsettingav næringsbygg blir i størst grad brukt til kjøp og salg, men i enkelte tilfeller blir det også brukt til porteføljevurdering og i forbindelse med balanseføring av næringsbyggene. Vi bemerket oss store variasjoner i avkastningskrav da disse varierte helt fra 6 -15 %.Disse variasjonene kan i hovedsak forklares med at det anvendes forskjellige avkastningskrav ut ifra hvilken type bygg og den geografiske 3plasseringen av disse. Vi registrerte også at for sentrumsnære næringsbygg av typen kontor og butikk var avkastningskravet nærmere 6 %, mens for mindre sentrumsnære næringsbygg av typen logistikk er avkastningskravet nærmere 15%.Felles for alle aktørene, utenom finansinstitusjonen, var at yield var den foretrukne metoden ved verdsetting,men alle påpekte at ved større investeringer ble alle metodene anvendt. Finansinstitusjonen påpekte at samtlige metoder ble brukt ved enhver verdsettelse. Vi bemerket oss også forskjellen i risikovurderingen, der noen av aktørene hadde allerede inkludertinn risikoen i yielden, mensandre brukte mer tid på å analysere risiko momentene. Det var også overraskende å se hvordan noen aktører var villig til å sette en pris på den ikke-økonomiske variabelen «x-faktor».Med «x-faktor» menes det prestisjebygg som gjerne har en spesiell arkitektonisk utforming, er lett gjenkjennelig på dets navn, eller har en spesiell historisk bakgrunn.Andre stilte seg uforstående til dens relevans i verdsettelsen. Vi valgte å gjennomføre et eksempel case på bakgrunn av teori og empiri. Vi gjennomførte en verdsettelse av et gitt næringsbygg i Kristiansand sentrum ved å anvende de to mest sentrale modellene, Yield (nettomultiplikatormodellen) og nåverdimetoden. Ved bruk av nåverdimetoden fikk vi en eiendomsverdi som var om lag 16 % høyere enn ved anvendelse av yieldmodellen. Dette skyldes i hovedsak vår mangel på estimater i forhold til rehabiliteringskostnaderog en observert leie priset over antatt markedsleie. Hadde vi hatt tilgang på slike estimater villeverdien på næringsbyggetsamsvart i større gradved bruk av de to metodene.Vi konkluderer med at yieldmodellen er den mest anvendte verdsettelsesmetoden blant aktørene intervjuet i Kristiansand. Dette ble begrunnet med at yieldmodellen er enkel å anvende og ved lite informasjon vedrørende næringsbyggetsinntekter og kostnader vil modellen gi et godt estimat. Ved større investeringer anvender aktørene i undersøkelsen seg av nåverdimetoden da denne, ved tilgang på mer detaljert informasjon, vil gi et mer utfyllende bilde over investeringen og dermed potensielt gi et mer treffsikkert estimat av næringsbyggsverdien.