Verdien av tomt i Vestfold og på Nord-Jæren

Abstract

Formålet med denne masteroppgaven har vært å se på verdien av tomteområder i Vestfoldbyen og på Nord-Jæren, samt undersøke hvordan tomteprisen i disse områdene vil variere med beliggenhet. For å belyse dette har det blitt brukt en kvantitativ metode, hvor tre ulike regresjonsmodeller ble presentert. Ved å benytte en regresjonsanalyse vil det være mulig trekke inn flere variabler som kan påvirke boligprisen, hvor hovedfokuset har vært tomtestørrelse og avstand til sentrum. Innledningsvis presenteres bakgrunnsinformasjon over de to områdene, Vestfoldbyen og Nord-Jæren, som inkluderer byene Stavanger, Sandnes, Sandefjord og Tønsberg. En rapport av ECON blir også trukket inn for å forklare hvilke faktorer som påvirker tilbud og etterspørsel for tomt. Videre blir to kjente økonomiske teorier innenfor eiendomsøkonomi presentert. Alonso Muth Mills modellen tar for seg det urbane tomtemarkedet og hvordan tomtens beliggenhet vil påvirke boligprisen, mens den hedonistiske prisfunksjonen beskriver sammenhengen mellom boligpris og attributter. Sentrale attributter for denne analysen vil være boareal, boligalder, salgsår, beliggenhet og tomteareal. Datamaterialet er hentet og lastet ned via tilgang hos eiendomsverdi.no, og er bearbeidet gjennom statistikk- og dataprogrammet Stata. Det totale utvalget på 10 434 observasjoner er basert på kommunene Stavanger, Sandnes, Sandefjord og Tønsberg, i tidsrommet 1 januar 2013 til 31 desember 2017. Etter datarensing gjenstod det 9 022 observasjoner som danner grunnlaget for analysen og hypotesetesting. Dobbelt-logaritmiske regresjonsmodell viste høyest forklaringskraft og en tilnærmet perfekt normalfordeling, og ble benyttet for den videre analysen. Hypotesetesting basert på en testobservator viser at alle de fire hypotesene som er utledet for analysen, er signifikante med et fem prosent signifikansnivå. Til slutt er det estimert en boligpris for ulike beliggenheter i forhold til sentrum, basert på en gitt tomtestørrelse. Dette fanger opp verdien på land for ulike beliggenheter, hvor det kan konkluderes med at tomteverdien er høyere i sentrum for byene Stavanger, Sandnes og Sandefjord. Tønsberg viser en høyere verdi utenfor sentrum.