| dc.description.abstract | Temaet for masteroppgaven er realopsjoner i eiendoms- og byggebransjen. Realopsjoner er en rett, men ingen plikt til å utsette, ekspandere og skrinlegge et prosjekt. Poenget med realopsjoner er å verdsette fleksibilitet som kan implementeres i prosjektet. En tradisjonell nåverdimodell, som i dag er den mest vanlige metoden for å verdsette prosjekter, kan ikke verdsette denne fleksibiliteten. Det foreligger lite litteraturen om realopsjoner innen byggebransjen, så oppgaven er i den forstand en eksplorativ undersøkelse av mulighetene som foreligger for en større bruk av realopsjoner inne eiendoms- og byggebransjen. Kapitel 2 og 3: Først vil jeg gå fort gjennom metode og sentral litteratur på området. Etter dette går jeg gjennom teorien rundt realopsjoner. Spørsmål som blir besvart er forskjellen på kjøps- og salgsopsjon, verdidrivere i realopsjoner og ulike typer realopsjoner. Jeg kommer også inn på noen viktige forutsetninger for implementering av realopsjoner. Kapitel 4: Dette er kapitelet om verdsettelse og jeg starter med kort gjennomgang av hovedproblemene til nåverdimodellen angående verdsettelse av fleksibilitet. Jeg vil også presentere et lite eksempel som viser tilleggsverdien man får ved å implementere en venteopsjon i et prosjekt. Jeg vil videre gå over til å vise teorien bak den risikonøytrale verdsettelsesmetoden. Jeg har valgt å gjøre dette ved et regneeksempel hvor jeg ønsker å gjennomføre en nåverdiberegning med replikasjonsmetoden. Videre vil jeg løse realopsjoner med en beslutningsanalyse, markedsrepliserende portefølje og til slutt risikonøytral sannsynlighet. Til slutt vil jeg presentere den binomiske opsjonsprisingsmodellen, hvordan vi estimerer volatilitet og framgangsmåten for verdsetting med den binomiske opsjonsprisingsmodellen. Kapitel 5: Case 1: I dette kapitelet viser jeg hvordan et prosjekt med en opprinnelig nåverdi på null får en tilleggsverdi på 56 mill NOK ved å gjennomføre prosjektet i tre separate faser. Kapitel 6: Case 2: I dette kapitelet løser jeg en sammensatt opsjon for et kjøpesenter. Jeg starter med en individuell verdsettelse av en ekspansjonsopsjon, nedleggingsopsjon og kontraktopsjon. Til slutt har jeg funnet den samlede opsjonsverdien som er 7 % lavere en den totale summerte verdien av de individuelle opsjonene. Kapitel 7: Case 3: I dette kapitelet ser jeg på verdsettelsen av en kjøpsopsjon for en tomt. Først finner jeg opsjonsverdien med å forutsette at eneste usikkerhetsfaktor er utnyttelsesgraden i reguleringsplanen. Jeg legger så inn en ny usikkerhetsvariabel som er endringer i boligprisene. Resultatene på caset er at implementering av den ekstra usikkerhetsfaktoren medfører en økning i opsjonsverdien på 2 mill NOK. Kapitel 8: Case 4: Dette er en oppgave som fokuserer på ulike måter å gjennomføre en reguleringsprosess. Jeg sammenligner tre ulike metoder. Den ene metoden er å kjøpe tomten, den andre er å kjøpe en kjøpsopsjon på tomten og den tredje er å kjøpe tomten pluss en salgsopsjon på samme tomten. Resultatene viser at å kjøpe tomten vil være det dårligste alternativet, å kjøpe tomten og en salgsopsjon er det nest beste og en kjøpsopsjon på tomten vil være det foretrukne alternativet. Kapitel 9: I dette caset ser jeg på muligheten til å finne den riktige påslagsprosenten i en totalentreprise som differansen mellom en kjøpsopsjon og salgsopsjon. Resultatene viser at under forutsetningen om at byggekostnadene følger en lognormal sannsynlighetsfordeling fordeling hvor estimerte byggekostnader med 50 % sannsynlighet er 150 mill NOK, vil den riktige påslagsprosenten være 11 %. Ulike simuleringer viser også at påslagsprosenten holder seg konstant på 11 % uansett volatilitet. Kapitel 10: I dette caset prøver jeg å verdsette en vertikal ekspansjonsopsjon på Berge Ungdomsskole i Lyngdal. Ved å legge inn noen forutsetninger kommer jeg fram til at en vertikal ekspasjonsopsjon med varighet på 17 år har en netto opsjonsverdien på mellom 4-7 mill NOK, litt varierende etter hvilke forutsetninger du legger inn. Kapitel 11: Konklusjon: Til slutt kommer jeg med et lite sammendrag av hva jeg har funnet ut, og en anbefaling om fremtidige forskning. | no_NO |
