Eiendom som aktivaklasse : et norsk perspektiv

Abstract

Denne oppgaven tar for seg en del av det norske investeringsspekteret som foreløpig karakteriseres av å være et lite utforsket område. Datatilgjengeligheten og datakvaliteten er følgelig ikke er like god som for mange andre investeringsmarkeder; nemlig det norske eiendomsmarkedet. Gjennom utredningen gjennomføres det en grundig analyse av eiendomsaksjer, direkte investering i eiendom, og eiendomsfond, med vekt på å belyse historiske finansielle prestasjoner, som avkastning og risiko, samt diversifiseringsegenskaper i en portefølje bestående av norske aksjer og obligasjoner. Dessuten vil også forholdet mellom de tre eiendomsaktivaene belyses og vurderes, for å finne ut hvilket investeringsalternativ som jevnt over har prestert best. Gjennom hele utredningen poengteres det for øvrig at en slik sammenligning kan være problematisk, da eiendomsaktivaene har en relativt forskjellig struktur. Oppgaven vil bli innledet med en generell vurdering av det norske og internasjonale eiendomsmarkedet, og det vil deretter bli gitt en gjennomgang av teorien rundt hvorfor og hvordan man bør investere i eiendom. Metodikken rundt analysen vil også bli grundig utredet. Det fremkommer av resultatene at både eiendomsaksjer, direkteinvestering i eiendom og eiendomsfond ser ut til å ha hatt en bedre risikojustert avkastning enn aksjemarkedet de siste årene, og da spesielt i perioden før finanskriseåret 2008. Direkte eiendom viser seg videre å være det investeringsalternativet som fremstår som mest attraktivt i de vurderte periodene, mye på grunn av et høyt avkastningsnivå, men først og fremst på grunn av et gjennomgående lavt risikobilde. Både eiendomsaksjer og eiendomsfond har resultater som reflekterer en mye høyere volatilitet og risiko. Direkte eiendom har i tillegg den mest gunstige korrelasjonen med det risikofrie alternativet (obligasjoner), noe som vil være en fordel, da et risikofritt aktiva vil være en naturlig del av en portefølje når risikoaversjon forutsettes. Analyseresultatene gir imidlertid også uttrykk for at alle de tre eiendomsaktivaene ser ut til å ha positive diversifiseringsegenskaper i en investeringsportefølje, dog i noe varierende grad.