Bør det tillates å balanseføre investeringseiendom til virkelig verdi innen GRS?

Abstract

Oppgaven handler om regnskapsmessig behandling av eiendom. Problemstillingen for oppgaven er «Bør det tillates å balanseføre investeringseiendom til virkelig verdi innen GRS?». For å besvare denne har vi tre forskningsspørsmål, som sammen svarer på hva som gir høyest regnskapskvalitet og hva som er best for henholdsvis regnskapsbrukerne og -produsentene. Utgangspunktet for oppgaven er om en implementering av en tilsvarende balanseføring som praktisert i International Financial Reporting Standards (IFRS) gjennom IAS 40 Investeringseiendom burde vært praksis i norsk regnskapslovgivning.

I tillegg til å diskutere samtlige forskningsspørsmål i analysen, er det første forskningsspørsmålet også drøftet i en teoretisk drøftelse bygget på regnskapsteori og tidligere forskning. Den teoretiske drøftelsen ble gjort etter syv faktorer presentert av Francis et al. (2004) for å gi oppgaven en oversiktlig struktur, samtidig som den diskuterte forskningsspørsmålet bredt (s. 972). Her ble virkelig verdi og historisk kost drøftet opp mot disse syv faktorene for å konkludere med hvilken metode som ga høyest regnskapskvalitet. Basert på de syv faktorene, ble det konkludert med at virkelig verdi gir en høyere regnskapskvalitet enn historisk kost.

Videre bygger oppgaven på kvalitativ data samlet inn via semi-strukturerte intervju med fem eiendomsselskap og fire fondsforvaltere. Intervjuene med eiendomsselskapene dekker produsentene av regnskapene, samt at de snakker om deres erfaringer med bankene, en av hovedbrukerne av regnskapene. Fondsforvalterne representer en annen sentral brukergruppe. På den måten får vi dekket både regnskapsprodusentenes og to brukergruppers synspunkt.

Funnene våre viser at den mest brukte metoden for å verdsette bygg er inntektsmetoden etter IFRS 13 Virkelig verdi, der verdien beregnes på kontantstrømmen eiendommen generer. I praksis etterspør bankene eiendommenes virkelige verdi fra eiendomsselskapene som informasjonsgrunnlag til beslutninger om lån. For hvilken metode som foretrekkes forteller samtlige av produsentene og brukerne vi intervjuet at de foretrekker virkelig verdi, utenom én fra hver gruppe.

Deretter ble samtlige forskningsspørsmål drøftet i analysen basert på både teori, tidligere forskning og funn fra intervjuene. Der ble det konkludert med at virkelig verdi er foretrekkes ved alle tre forskningsspørsmålene, som dermed gir en klar konklusjon om at GRS bør tillate balanseføring av investeringseiendom til virkelig verdi.