| dc.description.abstract | Formålet med utredningen er å undersøke om det eksisterer lønnsomhetsforskjeller mellom næringseiendommer basert på tilstandsgrad. Utredningen tar for seg kvantitative undersøkelser av regnskapene til de eiendommene i utvalget som er mest sammenlignbare, hvor undersøkelsene baserer seg på sekundærdata fra regnskapene til utvalgte single purpose foretak. For å forklare årsakssammenhenger er det også gjennomført 5 kvalitative intervjuer med de samme foretakene som danner utvalget i de kvantitative undersøkelsene som baserer seg på primærdata. I og med at undersøkelsen tar for seg begge former for intervju har forskeren valgt en abduktiv tilnærming til studien hvor det veksles mellom deskriptivt og eksplorativt design. Foretakenes lønnsomhet blir undersøkt ved å gjennomgå regnskapene til 60 utvalgte eiendommer, for så å kategorisere utvalget. Eiendommene som er med i undersøkelsen er strengt avgrenset for å kunne danne et så likt sammenligningsgrunnlag som mulig. Dette er gjort på bakgrunn av at variasjonene blant eiendommene i utgangspunktet er store, og at det er ønskelig å ta ned variansen for å bedre relabiliteten av studien. For å kunne gjennomføre studien er det utarbeidet 3 stk. tilstandsgrad-kategorier for eiendomsmassen (høy, middels, og lav). Dette er en viktig metodisk utfordring da kategorisering av utvalget er vanskelig å gjennomføre uten at kategoriseringen også skiller på andre parametere. Tilstandsgrader fra NS 3424 er lagt til grunn for kategoriseringen, i tillegg til at det er innført 2 stk. referanseverdier basert på Tekniske standarder.
For å finne årsakssammenhenger er det gjennomført kvalitative undersøkelser av kostnadsdrivere. De kvalitative intervjuene blir også benyttet som evalueringsforskning for å bedre relabiliteten til de kvantitative dataene som er undersøkt.
Undersøkelsen viser at eiendommer med middels kategorisering kommer best ut hva gjelder driftsmarginer, etterfulgt av lav kategorisering, og til slutt høy kategorisering. Når det gjelder avkastning på sysselsatt kapital og egenkapitalrentabilitet, er det eiendommer med lav tilstandsgrad som kommer best ut, etterfulgt av middels, og til slutt høy. Noe av forklaringen på sistnevnte skyldes at de fleste foretakene opererer med historisk kost i regnskapene sine da de fører etter god regnskapsskikk. Finanskostnader ser også ut til å spille en vesentlig rolle.
Forklaringer på lønnsomhetsforskjellene mellom kategoriseringene kan forklares av kostnadsdrivere. Kompleksiteten til bygningsmassen og kapasitetsutnyttelsen ser fra de kvalitative intervjuene ut til å ha størst påvirkning. Kapasitetsutnyttelsen henger sammen med lokalisering og teknologi, mens erfaring ser ut til å være viktigere for lavere bygningsmasse, enn for høy. De kvalitative intervjuene påpeker viktigheten av stordriftsfordeler, mens de kvantitative undersøkelsene tyder på at større skala også medfører høyere koordineringskostnader.
Utredningen tar også for seg en analyse av makroomgivelser og marked. Makroomgivelsene tegner et bilde av et marked med høyere usikkerhet og lavere kapasitetsutnyttelse i fremtiden, noe som vil medføre høyere intern rivalisering og kundemakt. Krig og pandemi ser ut til å være hovedgrunnen. | |