Target Costing i Boligutvikling? : Strategisk økonomistyring i boligutvikling

Abstract

Utredningen ser nærmere på en mye anvendt kostnadsreduksjonsstrategi i produksjonsindustrien kalt Target Costing, og anvendelsen av strategien innen eiendomsutvikling. Teknikken forsøker å forutse kostnader før de pådras, kontinuerlig forbedre produktene og prosessdesign, og samtidig ha et eksternt fokus på kundekrav og konkurransedyktige trusler. Teknikken anvendes for å sørge for at produktet produseres slik at ønsket fortjeneste oppnås. Target Costing-metoden er per i dag lite kartlagt og anvendt i byggindustrien, men det er allikevel utført enkelte prosjekter som har tatt i bruk hele eller deler av prosessen. Fra forskning utført av (Zimina, Ballard, & Pasquire, 2012), fremkommer det en gjennomsnittlig kostnadsreduksjon på 15% ved å benytte seg av Target Costing i byggnæringen. Som en av Norges største industrier, kan en såpass stor kostnadsreduksjon kunne utgjøre store besparelser. Ved tema som kostnadseffektivisering innen byggnæringen omtales stadig et voksende konsept, nemlig prefabrikasjon. Prefabrikasjon blir blant flere forskere og fagfolk i bransjen omtalt som byggnæringens fremtid. Bransjen er inne i en effektiviseringsprosess hvor det er satt et mål om at så mye som 20% av kostnadene skal reduseres innen 2020, hvor det videre omtales at næringen må se til produksjonsindustrien og samlebåndsproduksjonen for å oppnå dette. Innen samlebåndsproduksjon kommer prefabrikasjon inn, og bistår følgelig med homogenitet og forutsigbarhet i kostnader, tid og kvalitet. For å belyse temaet omkring problemstillingen om anvendelsen av Target Costing innen eiendomsutvikling er følgende forskerspørsmål formulert: 1. Hvilke deler av Target Costing brukes systematisk i dag? Hvilke deler brukes i mindre grad og hvorfor? 2. Hvordan påvirker bruk av prefabrikkering relevansen av Target Costing? 3. Hvilke egenskaper karakteriserer prosjekter der Target Costing synes å være mest anvendelig? For å besvare nevnte forskerspørsmål er det i stor grad benyttet litteratur og tidligere studier innen Target Costing for å avdekke utfordringer, samt avvik og likheter mellom byggnæringens metode og Target Costing-strategien. For å få innsikt i bransjen er det utført intervjuer og samtaler med sentrale personer i eiendomsutviklingsavdelingen og entreprenøravdelingen hos J.B.Ugland AS. III For å kartlegge ulike eiendomsutviklingsprosjekter og anvendbarheten av Target Costing er det utformet en matrise som illustrerer anvendbarheten. Utredningens funn viser hvorvidt metoden er anvendbar avhenger i hovedsak av graden av homogenitet i prosjektets kundegruppe og produkt. Kompleksiteten i prosjektene er sett fra utviklernes perspektiv, hvor høy grad av kompleksitet stammer fra en høy grad av heterogenitet i både kundegruppe og produkt. Videre er to eiendomsprosjekter på Sørlandet analysert (Kanalbyen og Barbu Brygge), hvor funnene viser at anvendbarheten av strategien varierer i store trekk, avhengig av prosjektets homogenitet. Her identifiseres det ulikheter innen boligkompleks, hvor en metode for å øke homogenitet i prosjektet gjennom gruppering av homogene deler fremkommer som en mulighet. Utredningen bidrar dermed til bevisstgjørelse av metodens tilpasninger og begrensninger. Utredningens funn viser hvordan Target Costing, basert på fremtidens homogenitet, er en meget relevant teknikk for å redusere kostander ytterligere i bransjen. Innen utførelsen av prosjekter i denne bransjen bemerkes enkelte likhetstrekk mellom JBUs metode og Target Costing-metodikken, hvor hovedvekten ligger i kjennskap og kartlegging av markedet. På bakgrunn av utredningens funn, samt erfaringer fra tidligere studier om emnet, ansees teknikken som anvendelig, men prosjektavhengig i bransjen. Eksterne faktorer som uforutsigbar salgspris vil fremdeles være en utfordring, basert på variabler som fører til vanskelig verdivurdering som for eksempel utsikt og solforhold.