Hvordan håndtere ekstrem markedsvekst? : en analyse og diskusjon av måter å regulere rammer og kontrakter i byggebransjen

Abstract

Denne masteroppgaven er skrevet på oppdrag fra firmaet Prosjekt- og teknologiledelse AS (PTL). PTL er et av Norges ledende prosjektledelsesfirmaer med mer enn 120 ansatte. PTL arbeider med alle typer prosjekter og endringsprosesser. Den generelle prisveksten i byggebransjen har i senere tid (2003-2008) vært betydelig. Dette har gjort det vanskelig for byggherrer og prosjekterende å holde seg innenfor kostnadsrammene. Som en aktør i byggebransjen er det relevant for PTL å finne ut hvordan man kan håndtere dagens ekstreme markedsvekst. Dette førte oss til følgende tittel på vår masteroppgave: Hvordan håndtere ekstrem markedsvekst? - en analyse og diskusjon av måter å regulere rammer og kontrakter i byggebransjen. Tittelen ble utformet med bakgrunn i problemstillingen. Vi startet med en grov problemstilling utformet av PTL. Vi fant etter mye søking ut at temaet prisregulering av kostnadsrammer er relativ ”upløyd mark”. For å belyse problemstillingen nærmere satte vi oss inn i de teoretiske elementene rundt reguleringsmetoder, fortrinnsvis fra Statistisk sentralbyrå (SSB). I samråd med veileder Dr. ing. Øystein H. Meland og PTL har vi kommet frem til følgende problemstilling; Hensikten med denne undersøkelsen er å studere hvilke faktorer som ser ut til å ha betydning for rammeoverskridelser i et opphetet marked, og på dette grunnlag skissere måter å håndtere markedsendring på ved bruk av indeksregulering. Problemstillingen er av tematisk art, og er derfor generell og beskrivende av natur. En metode som brukes for å kompensere for prisendring er bruk av kostnadsindekser. Dette er indekser som er laget for å beskrive den prisendringen man finner i markedet, slik at byggherrer og entreprenører kan regulere sine kontrakter og kostnadsrammer etter denne. Det viser seg imidlertid at disse indeksene ikke alltid er i tråd med den prisstigningen byggherrene og entreprenørene opplever. Ofte blir prosjektets kostnadsramme bevilget flere år i forveien av selve byggingen. Dette fører til at små feil i reguleringen får store konsekvenser. For å konkretisere problemstillingen ytterligere har vi laget fire forskerspørsmål. De viktigste funnene er beskrevet under hvert spørsmål. - Hvordan skal man indeksregulere kostnadsrammer og kontrakter på riktig måte? Dette spørsmålet finnes det ikke et enkelt svar på. Det finnes flere måter å regulere kontrakter og kostnadsrammer på. I dag er indeksen ”boligblokk i alt” fra SSB den klart mest brukte. SSB er landets mest anerkjente på statistikk. Vi mener deres indekser er dekkende for det de er tiltenkt. De dekker derimot ikke alle elementer som er relevante for byggherrer og entreprenører. SSB sin indeks tar kun inn elementer på laveste nivå, slik som materialkostnader og lønnskostnader. Prisstigningen byggherrer og entreprenører må forholde seg til blir også påvirket av blant annet prosjektorganisering, produktivitet, risikoavsetninger og fortjenestemarginer. - Finnes det gode alternativer til SSB sin boligblokkindeks? Det er ikke mange byggherrer vi har vært i kontakt med som har benyttet noe annet enn SSB sine kostnadsindekser. Statsbygg har benyttet en alternativ indeks utviklet av Prognosesenteret AS, som blir kalt ”Rikshospitalindeksen”. Denne indeksen har det vært vanskelig å få noe håndfast informasjon om, noe som kan tyde på at indeksen kanskje ligger litt i gråsonen av hva en slik indeks bør inneholde. - Hvordan påvirker valg av gjennomføringsmodell kostnadsbildet? Gjennomføringsmodell er et begrep som omhandler hvordan man på overordnet nivå organiserer et prosjekt. Det omhandler blant annet entrepriseform som fordeler ansvar og risiko mellom kontraktsparter. Få og store entrepriser i et prosjekt fører til flere risiko- og fortjenestepåslag, og mindre konkurranse. Entreprenøren må da selv benytte seg av underentreprenører som igjen skal ha sine risiko- og fortjenestepåslag. Mange entrepriser fører til mer konkurranse og færre mellomledd, men krever mer av byggeledelsen. Valg av gjennomføringsmodell vil med andre ord ha stor påvirkning på hva den endelige kostnaden av prosjektet blir. Det viktigste å trekke ut av dette er at en indeks som skal ta hensyn til fortjenestemarginer og risikopåslag i estimeringen av prisvekst vil bli påvirket av valgt gjennomføringsmodell. Dette setter et spørsmål ved hvor riktig det er fra et samfunnsmessig ståsted å bruke en alternativ indeks. - Hvilke samfunnsmessige aspekter er viktige i denne sammenhengen? Det er i all hovedsak to aspekter som er viktige samfunnsmessig: 1. Man må ikke overregulere eller bevilge mer enn det som er nødvendig. Dette vil virke kostnadsdrivende og prosjektet blir mer kostbart enn det burde være for samfunnet. 2. Kostnadsrammene må ikke settes så lavt at de ikke henspeiler den faktiske kostnaden til prosjektet. Dette er to faktorer som jobber mot hverandre, og det er derfor viktig å strebe etter en balanse mellom over- og underregulering. En indeks som er påvirket av hvordan man gjennomfører prosjektet vil kanskje ikke gi de nødvendige incentiver til å organisere prosjekter på den mest hensiktsmessige måten. Lov om offentlig anskaffelse fremmer tanken om likebehandling og skal forhindre ugunstig bruk av penger og ressurser. Vi mener alle offentlige byggherrer bør stille på likt grunnlag. En alternativ indeks bør derfor være åpen og mulig for alle å bruke. Dette forutsetter imidlertid at man har en indeks som er god nok til at dette er forsvarlig. Da det nå ikke finnes en slik tilgjengelig indeks, mener vi det er galt å justere rammer og kontrakter utover det kostnadsindeksene viser. Det bør kanskje heller være en lavere terskel for tilgivelse for overskridelser i tider med ekstrem markedsvekst.