Betydningen av heisinstallasjon for andelsleiligheters markedspris : Hvordan vil etterinstallasjon av heis i borettslag reflekteres i andelsleilighetenes markedspris?

Abstract

Denne utredningen omhandler borettslag i Norge som har etterinstallert heis. Det er tatt utgangspunkt i en tilsagnsoversikt fra Husbanken, som oppgir hvilke borettslag i Norge som har mottatt økonomisk støtte til etterinstallasjon av heis i perioden 2008 til 2016. Vårt datamateriale består av totalt 1.724 salgstransaksjoner som strekker seg fra 1.januar 2007 til 31.desember 2016. Alle transaksjoner er hentet fra Eiendomsverdi. Formålet med studien er å belyse økonomiske innvirkninger på andelsleiligheters markedspris ved å få heis etterinstallert i borettslagene. Det teoretiske grunnlaget i oppgaven bygger på to ulike modeller. Vi har benyttet hedonistisk pristeori for å identifisere verdien av attributtet heis. Videre er det lagt til grunn teori fra Robertsen og Theisen (2011), som viser til at markedet fungerer rasjonelt når det gjelder fellesgjeld og innskuddspris, dersom det tas hensyn til en rentediskonteringseffekt. Etterinstallasjon av heis fører til økt fellesgjeld for borettslagene. Økt fellesgjeld reduserer innskuddsprisen til andelsleilighetene. Husbankens støtteordning demper økningen i fellesgjeld, da de støtter slike prosjekter med inntil 50% av prosjekterte kostnader. Ventelig vil markedet verdsette etterinstallering av heis da økt tilgjengelighet i bygget vil ha en nytteverdi. Økt nytteverdi vil videre kunne føre til høyere innskuddspris. I vår oppgave har vi som hovedfokus å studere om markedsprisen på andelsleiligheter vil øke ved å få heistilgang. Med utgangspunkt i et utvalg borettslag, viser våre analyser at heisinstallasjon øker andelsleiligheters markedspris med 2,53%. Ved å benytte en lineær modell, gir dette en økning i den totale markedsprisen på kr 69.458. Heisinstallasjon tilfører altså andelsleilighetene økt markedsverdi. Ved å trekke ut samtlige observasjoner fra 1.etasje, ser vi en økning i markedsprisen på 3,25% ved å få heis etterinstallert. I vår lineære modell gir dette oss en økning i markedsprisen på kr 384.621. Dette kan indikere at beboere i 1.etasje ikke verdsetter heistilgang like høyt som de med beliggenhet i høyere etasjer. Grunnen til dette kan være at beboere i den nederste etasjen ikke har samme nytte av heistilgangen. Oppgaven vår viser videre at heis har større innvirkning på markedsprisen for andelsleiligheter i høyere etasjer. Vi utførte denne testen ved å inkludere et interaksjonsledd for Heis x Etasje, og resultatene viser blant annet at andelsleiligheter i 3.etasje får en økning i markedsprisen på 3,9%. I 4.etasje ser vi en økning i markedsprisen på 4,9%, mens andelsleiligheter i 5.etasje får en økning i markedsprisen på 7,5%. 4 Ved å benytte variabel for etasje som kontinuerlig variabel i interaksjonsleddet, fikk vi en økning i markedsprisen på 1,3% per etasje. Dette vil si at beboere i 3.etasje får en økning i markedsprisen på 3,9%, mens andelsleiligheter i 4.etasje får en økning i markedsprisen på 5,2%. 5.etasje får en økning på 6,5%. Vår utredning konkluderer med at heis har en positiv innvirkning på andelsleiligheters markedspris, og videre at heis har større betydning for markedsprisen til leiligheter i høyere etasjer. Borettslagene som er inkludert i vår studie er fra ulike områder i landet, og vi anser det slik at resultatene tegner et realistisk bilde av det norske boligmarkedet.