| dc.description.abstract | Hensikten med denne oppgaven er å undersøke om markedet for andelsleiligheter fungerer rasjonelt når det gjelder fellesgjeld og innskuddspris. For å gjøre dette har jeg sammenliknet to forskjellige metoder, utviklet av Robertsen og Theisen (2011) og Hjalmarsson og Hjalmarsson (2009). Deres resultater er ikke helt sammenfallende, og jeg har undersøkt om disse forskjellene kan forklares gjennom metodene som er brukt. Jeg har brukt mitt eget datasett, som består av alle solgte andelsleiligheter i Kristiansand i perioden 1. januar 2009 til og med 31. desember 2010.
Innledningsvis begynner jeg min oppgave med å beskrive det norske boligmarkedet og gi en kort gjennomgang av resultatene til de to artiklene som vi bygger på. Den hedonistiske metoden brukes til å fange opp alle relevante forskjeller mellom boliger i form av attributter eller egenskaper. De to metodene bruker begge den hedonistiske prisfunksjonen samt et ytterligere uttrykk for å forklarer hvordan to sammenlignbare boliger kan ha ulik omsetningspris. Robertsen og Theisen (2011) forklarer prisforskjellen ved nivået på fellesgjelden samt en rentediskonteringseffekt, mens Hjalmarsson og Hjalmarsson (2009) forklarer prisforskjellen ved nivået på den årlige diskonterte felleskostnaden eksklusiv den årlige vedlikeholdskostnaden.
Estimeringsresultatene mine av de to metodene er heller ikke helt sammenfallende. Som et utgangspunkt kan vi si at markedet fungerer rasjonelt dersom man får en 1 til 1 forhold mellom fellesgjeld (diskontert felleskostnad) og innskuddspris, forutsatt at renten mellom fellesgjelden og boliglånet er likt. Begge estimeringene viser at dette ikke er tilfellet, dvs. at en bolig med en høy andel fellesgjeld (felleskostnad) vil ha en overpriset innskuddspris. Derimot trekker Robertsen og Theisen (2011) inn et uttrykk for rentediskonteringseffekt i sin metode, som viser verdien av rentefordelen man får ved fellesgjeld. Husholdninger vil være villig til å betale ekstra, i form av en ”overpris”, for å overta denne fordelen. Rentediskonteringseffekten vil være viktig for å svare på min problemstilling om det norske markedet fungerer rasjonelt, slik at metoden til Robertsen og Theisen (2011) vil være å foretrekke. Jeg har sterk tro på at denne vil gi et realistisk bilde av det norske boligmarkedet, og i samsvar med estimeringsresultatene kan vi da si at bolig markedet ser ut til å fungere rasjonelt gitt rentediskonteringseffekten | no_NO |
