Hvilke faktorer kan forklare boligprisforskjellene mellom bydelene i Kristiansand?

Abstract

Målet med oppgaven er å undersøke om og eventuelt hvor store boligprisforskjeller det er mellom bydelene i Kristiansand over tidsperioden 2011-2013, samt å forsøke å forklare disse prisforskjellene ved hjelp av noen utvalgte faktorer. Problemstillingen vår er: «Hvilke faktorer kan forklare boligprisforskjellene mellom bydelene i Kristiansand?». Man hører ofte at eiendomsmeglere mener det er tre ting som har betydning for prisen på eiendomsmarkedet: Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Men hva er det som gjør en beliggenhet bedre enn en annen? Beliggenhet er et fullstendig heterogent gode, hvilket vil si at det ikke finnes to like i hele verden. Vi ønsker i denne oppgaven å undersøke hvilke forhold som kan forklare at boligkjøpere i Kristiansand verdsetter en beliggenhet, i form av en bydel, fremfor en annen. Oppgaven tar utgangspunkt i den hedonistiske prisfunksjonen, som beskriver sammenhengen mellom attributter og boligpriser, samt teori om boligmarkedet. Teorien gir grunnlag for å utlede en hovedhypotese om boligprisforskjellene mellom bydelene, tre kontrollhypoteser om boligenes egenskaper, samt fire hypoteser som tar for seg ulike sosiale karakteristikker som varierer mellom bydelene. Analysen er delt opp i tre deler. Først undersøker vi om det er prisforskjeller mellom bydelene, og om disse forskjellene har en sammenheng med bydelenes sentrumsavstand. Den semilogaritmiske regresjonsmodellen ble anvendt her, og resultatene vi har kommet frem til, viser at det er en signifikant forskjell i den forventede omsetningsprisen mellom bydelene. Lund og Kvadraturen/Eg viste seg å være de bydelene som ble priset høyest, mens Mosby og Slettheia ble priset lavest. Ettersom bydelene Kvadraturen/Eg og Lund er de mest sentrale bydelene, tyder dette på at bydelenes sentrumsavstand kan være et av flere forhold som forklarer prisforskjellene. Resultatene fra den semilogaritmiske regresjonsmodellen ga også grunnlag for å konkludere med at boareal, boligalder og boligtype har en signifikant påvirkning på boligprisene. Videre undersøker vi om disse attributtene verdsettes forskjellig fra bydel til bydel ved å gjennomføre lineære regresjonsanalyser for hver bydel. Regresjonsanalysene viste at variabelen boareal hadde en positiv signifikant påvirkning på den forventede omsetningsprisen i alle bydelene, samt at denne koeffisienten varierer betydelig fra bydel til bydel. Variabelen boligalder viste seg å bli signifikant for 13 av 17 bydeler, og også denne varierer betraktelig. Mye tyder altså på at ulike attributter verdsettes forskjellig fra bydel til bydel. Den siste delen av analysen dreide seg om å undersøke om forekomsten av ulike sosiale karakteristikker samvarierer med en høyere eller lavere gjennomsnittlig omsetningspris. Resultatene våre viser at bydeler med høy forekomst av lavt utdannede, og ikke-vestlige innbyggere har lavere gjennomsnittlig omsetningspris. Analysen viser også at bydeler med høy grad av utflytting har en høyere gjennomsnittlig omsetningspris. Forekomsten av kommunale boliger viste seg ikke å ha en signifikant sammenheng med den gjennomsnittlige omsetningsprisen.