Tomtefesteloven, hvordan slår festet tomt ut i eiendomsprisene?

Abstract

Hensikten med oppgaven var å se på hvordan eiendomsprisene påvirkes av tomtefeste, da etter at dommen i menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg falt den 12. juni 2012. Tidligere har man antatt at tomtefeste har en negativ innvirkning på boligprisen fordi det medfører en årlig festeavgift i tillegg til innløsningssummen ved opphør av feste. Dette har derimot ikke blitt påvist ved tidligere undersøkelser og det var derfor interessant å se om dette kan ha endret seg etter at det ble vedtatt at tomtefesteloven måtte endres. I Strasbourg ble det vedtatt at § 33 i loven var i strid med vernet om eiendomsretten og loven skal nå endres, da negativt i forhold til festerens lovgrunnlag. Oppgaven tar utgangspunkt i faget eiendomsøkonomi, men det har også blitt benyttet teori fra faget eiendomsforvaltning i henhold til tomtefesteloven og virkninger av den. På bakgrunn av teori har jeg utledet en prisfunksjon som viser hvordan festeavgiften antas å påvirke omsetningsprisen til en bolig. I tillegg har det blitt utviklet en prisfunksjon basert på teori om hvordan kjennetegn ved boligen påvirker boligprisen. Videre har jeg utledet flere hypoteser om hvordan ulike kjennetegn ved boligen påvirker boligprisen. Faktorene som er tatt med i hypotesen er følgende: Boareal, tomtestørrelse, alder på boligen, festetomt, beliggenhet og bystørrelse basert på postnummer/område. Undersøkelsen baserer seg på data fra 12. juni 2012 frem til 12. mars 2013. Totalt består analysen av 366 observasjoner fra byene Kristiansand, Arendal og Fredrikstad. Basert på resultatene i analysen min viser det seg at festetomt har en signifikant negativ innvirkning på boligprisen, da basert på tall etter at Strasbourg dommen falt. Dette betyr at folk handler rasjonelt. De tar hensyn til den årlige festeavgiften og innløsningskostnaden ved opphør/utløpt festekontrakt når de skal kjøpe bolig. Dette har tidligere ikke blitt påvist. I tillegg har jeg kommet frem til at boareal og alderen til boligen er signifikante variabler. Her har boareal en signifikant positiv innvirkning på boligprisen, jo større boareal desto høyere omsetningspris. Alderen til boligen har derimot en signifikant negativ innvirkning på boligprisen, jo eldre bolig, desto lavere omsetningspris. Tomteareal ble ikke signifikant, det betyr at vi ikke kan konkludere med at tomtestørrelse har en positiv innvirkning på prisen. Avslutningsvis ble beliggenhet og størrelsen på byen signifikant i noen tilfeller mens i andre ikke.